BUWOG und EHL Immobilien präsentieren Wiener Wohnungsmarktbericht 2014

Neuanmietung und Wohnungskauf bleiben teuer, aber leistbar

• Dank anhaltend starker Nachfrage weiterhin moderater Preisanstieg
• Bevölkerungswachstum bleibt Motor der Marktentwicklung
• Unteres Preissegment wegen schwacher Konjunktur noch stärker gefragt

Die Zeiten rascher Steigerungen bei Mieten und Wohnungspreisen sind vorerst vorbei, 2014 und die Folgejahre werden von moderaten, kontinuierlichen Preissteigerungen geprägt sein. Wie der Immobiliendienstleister EHL und das Wohnungsunternehmen BUWOG anlässlich der Präsentation der neuen Ausgabe des von den beiden Unternehmen gemeinsam erstellten „ersten Wiener Wohnungsmarktberichts“ erklärten, werden die Steigerungen bei Mieten und Wohnungspreisen weitgehend im Bereich der Inflationsrate liegen.

Das durch die Preissteigerungen der vergangenen Jahre erreichte Preisniveau sei durch die anhaltend starke Nachfrage aber bestens abgesichert. „Wien zählt zu den am stärksten wachsenden Großstädten Europas“, erklärt Sandra Bauernfeind, Leiterin der Abteilung Wohnen bei EHL Immobilien. „Bei einem Bevölkerungswachstum von ca. 15.000 bis 20.000 Personen pro Jahr wird es Preisrückgänge sicher nicht geben.“

Bauernfeind prognostiziert für 2014 bei den Mieten Anstiege um 2 bis 2,5 Prozent, bei Wohnungseigentum um 3 bis 5 Prozent. Die mit 1. April anstehende Erhöhung des Richtwerts von 5,16 Euro auf 5,39 Euro sei für Wohnungen, in denen die Mieten frei vereinbart werden können, großteils irrelevant. „Der absolute Richtwertbetrag ist im wahrsten Sinne des Wortes nur ein Richtwert, da seine Veränderung auch keine nennenswerten Folgen haben wird.“

Spürbare Auswirkungen auf das Marktgeschehen hat hingegen die allgemeine Wirtschaftsentwicklung. Schwache Konjunktur und nur leicht steigende Einkommen führen dazu, dass die Nachfrage nach den kostengünstigeren Marktsegmenten überdurchschnittlich stark steigt. Hier ortet Bauernfeind ein soziales Problem: „Hier gibt es eine Nachfrage, die der Markt einfach nicht decken kann, und es wird außerhalb des geförderten Bereichs nicht möglich sein, zu diesen Preisen zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.“
 

Struktureller Nachfrageüberhang erfordert bessere Rahmenbedingungen für Wohnungsentwickler

• Verzögerung der Reform der Bauordnung bremst Ausbau und Neubau
• Große Stadtentwicklungsprojekte großteils erst nach 2014 marktwirksam
• Wichtigste Projekte Seestadt Aspern und Hauptbahnhof

Die starke Nachfrage nach Wohnungen hat noch zu keiner signifikanten Ausweitung des Angebots geführt. So bleibt die Zahl der Baubewilligungen mit rund 6.000 gegenüber 2013 weitgehend unverändert, auch der Anstieg der Zahl der geförderten Wohneinheiten von 4.730 im Jahr 2012 auf 5.648 beeinflusst die Marktsituation nur in recht bescheidenem Ausmaß. Das Angebot an zusätzlichen Wohnungen kann den steigenden Bedarf, der durch das durchschnittliche jährliche Bevölkerungswachstum von 15.000 bis 20.000 Personen bei gleichzeitig weiter sinkender durchschnittlicher Haushaltsgröße jedenfalls bei weitem nicht abdecken.

Konsequenz: In Wien gibt es aktuell und auf absehbare Zeit einen klassischen Verkäufermarkt: „Es werden so viele Wohnungen bereits während der Bauzeit verkauft wie selten zuvor“, so Andreas Holler, in der BUWOG-Geschäftsführung für den Neubaubereich verantwortlich, „und ein wesentlicher Teil unserer Projekte ist bei Fertigstellung bereits restlos ausverkauft.“

Das geringe Angebot ist vor allem auf die schwierigen Rahmenbedingungen zurückzuführen, unter denen Wohnungsentwickler in Wien arbeiten, und die eine adäquate Ausweitung des Angebots verhindern. „Einfachere und schnellere Widmungsverfahren würden für die Entlastung des Wohnungsmarkts wahrscheinlich mehr bringen als eine Ausweitung des Fördervolumens“, erklärt Holler. „Auch die Tatsache, dass mittlerweile praktisch jedes größere Projekt durch irgendeine Bürgerinitiative bekämpft wird, verzögert die Errichtung, verursacht beachtliche zusätzliche Aufwendungen und trägt damit letztlich ebenfalls zum Anstieg der Wohnkosten bei.“

Ein weiterer Hemmschuh ist die Verzögerung bei der Reform der Bauordnung (u.a. Stellplatzverpflichtung, Erleichterungen bei Lifteinbauten, Kaminen, Dachbodenausbau). Diese soll vor allem im innerstädtischen Bereich, für den es besonders starke Nachfrage gibt und in dem neuer Wohnraum durch Nutzung von Baulücken und Ausbau bestehender Objekte geschaffen werden kann, eine Belebung der Bautätigkeit bringen. „Auch wenn man sich davon keine Wunder erwarten darf, wäre eine zügige Umsetzung der Baurechtsreform sicher ein wichtiger Impuls“, so Holler.

Trotz dieser schwierigen Rahmenbedingungen sind zuletzt eine Reihe attraktiver Projekte mittlerer Größe auf den Markt gekommen, Insbesondere Lagen außerhalb des Gürtels mit guter Anbindung Richtung Zentrum sind sehr gefragt. In diesem Bereich ist die BUWOG besonders aktiv und entwickelt Wohnprojekte unter anderem am Hauptbahnhof in der Gombrichgasse (10., 80 Wohnungen), in der Universumstraße (20., 50 Wohnungen) oder der Missindorfstraße (14., 25 Wohnungen).

Die großen Stadtentwicklungsprojekte werden den Wohnungsmarkt hingegen erst mittelfristig ab 2016 und in den Folgejahren entlasten. Die beiden größten Projekte sind die Seestadt Aspern und das Gelände rund um den künftigen Hauptbahnhof.

• Die Seestadt Aspern ist das größte Stadtentwicklungsgebiet Europas. Auf einer Fläche von 240 ha, was den Flächen der Bezirke Josefstadt und Neubau zusammengenommen entspricht, entstehen bis 2028 Wohnungen für rund 20.000 Menschen, 2.600 davon werden bereits bis 2016 errichtet.
• Das zweite wichtige Stadtentwicklungsgebiet ist die Gegend rund um den künftigen Hauptbahnhof in Favoriten. Dort werden bis 2015 5.000 Wohnungen entstehen, die ersten Wohnungen werden noch heuer bezugsfertig sein.

Trend zum nachhaltigen Wohnbau hält an
Sehr erfreulich ist die Entwicklung des nachhaltigen und ökologischen Wohnbaus. Im Neubau sind Niedrigenergiehäuser zum Standard geworden, die BUWOG baut ausschließlich zumindest Niedrigenergiequalität, oft wird sogar Passivhausstandard erreicht. „Die Kunden sind im Hinblick auf Betriebskosten äußerst sensibel und daher ist es schon aus Wettbewerbsgründen für uns selbstverständlich, hier eine Vorreiterrolle einzunehmen“, erklärt Holler. 

Rückgang des Fördervolumens und zersplittertes Mietrecht schaffen gravierende soziale Probleme

• Privilegierte Wohnungsinhaber, benachteiligte Wohnungssuchende
• Mietrecht setzt massive Anreize zu Fehlbelegung und Nichtnutzung
• Neubauvolumen muss Bevölkerungswachstum entsprechen

Der Wohnungsmarktbericht von BUWOG und EHL Immobilien zeigt auch deutlich die strukturellen Schwächen des Wiener Wohnungsmarkts, die eine wesentliche Ursache für den starken Anstieg der Kaufpreise und der Kosten bei Neuvermietungen sind.

„Wohnen in Wien ist definitiv nicht teurer als in anderen internationalen Metropolen“, erklärt BUWOG-Geschäftsführer Daniel Riedl. „Aber die Wohnkosten sind äußerst ungerecht verteilt und die Bevölkerungsgruppen, die günstigen Wohnraum am meisten benötigen, zahlen in Wahrheit am meisten.“

Kernproblem ist die sich immer weiter öffnende Schere zwischen den Wohnkosten der Haushalte, die bereits eine Wohnung gemietet haben und den Personen, die jetzt eine Wohnung mieten oder kaufen wollen. Mehr als 75 Prozent des Mietwohnungsbestands entfällt auf öffentliche, gemeinnützige oder Mietbeschränkungen unterworfenen Wohnungen, deren Kosten großteils deutlich unter den Marktpreisen liegen, teilweise sogar bei nur drei Euro/m² und darunter. Wer hingegen jetzt eine Wohnung sucht, muss auch für qualitativ nur durchschnittliche Wohnungen zumindest das Dreifache bezahlen.

„In letzter Konsequenz heißt das, dass der starke Schutz der Altmieter dazu führt, dass Wohnungsinhaber und deren Eintrittsberechtigte privilegiert sind und Wohnungssuchende die Zeche bezahlen“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. „Und das sind vor allem junge Familien und nach Wien zuwandernde Menschen, also genau die Bevölkerungsgruppen, die günstigen Wohnraum am dringendsten benötigen.“

Das hat spürbare negative Auswirkungen auf den Markt. „Wenn es unwirtschaftlich ist, z. B. nach dem Auszug der Kinder, nach einer Scheidung oder dem Tod des Partners aus einer zu groß gewordenen Wohnung auszuziehen, dann führt das unvermeidlicherweise zu Fehlbelegungen. Und wenn jemand eine dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegende Eigentumswohnung nur zu weit unter den Marktpreisen liegenden Preisen vermietet hat, sind auch die Anreize für weitreichende Haussanierungen nicht gegeben. Beides entzieht dem Markt wertvollen Wohnraum und verstärkt den Nachfrageüberhang.“

Diesem strukturellen Problem müsse mittel- und langfristig durch entsprechende Änderungen des MRG entgegengetreten werden, fordert Ehlmaier. Derzeit könne realistischerweise nur durch eine Ankurbelung des Wohnungsneubaus eine Verbesserung erzielt werden. „Der Neubau geförderter Wohnungen muss von derzeit rund 6.000 auf mindestens 10.000 Einheiten jährlich gesteigert werden. Wenn gleichzeitig die Nutzung von Liegenschaften für Neubauten in den höheren Preissegmenten, sowie der Ausbau von Bestandsobjekten erleichtert wird, dann wird auch der starke Zuzug nach Wien, mit dem wir in den kommenden Jahren rechnen müssen, zu keinen dramatisch steigenden Wohnkosten führen.“

Diese Presseinformation wurde über die Pressestelle der BUWOG verschickt.